El CH cuenta con reglamentos vigentes que rigen su funcionamiento (Reglamento de copropiedad, reglamento de comisiones administradoras de la ANV y reglamento de uso - funcionamiento y administración de la ANV).

Este reglamento pretende sistematizar estos contenidos y unificarlos para su mejor comprensión, a la vez que incorporar particularidades del CH que fueran aprobadas en Asamblea y que no contradigan lo expuesto en la reglamentación vigente.

1. CONVIVENCIA

1. Cada vecino/a forma parte de un conjunto habitacional, que va desde la casa al complejo en su totalidad. En estos espacios, las personas tienen derechos y obligaciones, tanto en lo que refiere a un buen uso y mantenimiento de las viviendas particulares, como a un buen uso, apropiación y cuidado de los bienes comunes que son de todos y todas.

¿Quiénes habitamos?

En los complejos de vivienda habitan familias muy diversas, con realidades, modalidades de acceso a la vivienda, procedencias e historias de vida muy distintas.

¿Cómo hacemos para convivir?

Compartimos el edificio, el barrio, la comunidad. Al convivir con otras personas y compartir espacios comunes que son de todos/as, se nos pueden presentar ciertos conflictos. Algunos de estos conflictos se pueden prevenir o resolver de forma sencilla, si conocemos nuestros derechos y obligaciones como vecino/a de un CH, apostando a una buena convivencia.

Existen ciertas pautas que debemos tener en cuenta y que se encuentran reglamentadas. No se pueden realizar acciones que perturben o perjudiquen la tranquilidad de las demás familias, o comprometa la seguridad, solidez o salubridad del edificio.

El Reglamento de copropiedad del Conjunto Habitacional establece:

- No utilizar la vivienda para otros fines distintos para los cuales fueron pensadas. Por ejemplo, instalaciones de clubes o agrupaciones políticas, almacenar materiales que puedan dañar el edificio, etc.

- No se podrá perturbar la tranquilidad de las personas, debiendo mantener discreto silencio y no realizar ruidos molestos en el horario de 23 a 7 horas. Si la familia tiene previsto realizar ruidos que puedan ser molestos, por ejemplo obras y reparaciones de la vivienda, es recomendable notificar previamente al resto de las familias más cercanas.

- Mantener las puertas de accesos a los bloques cerradas en el horario de 23 a 7.

- Mantener el portón de acceso al CH cerrado en el horario de _____

- No se debe arrojar basura y otros desperdicios en cualquier lugar del edificio, ya sea interior o exterior, que no haya sido destinado para eso.

- Se debe respetar los lugares establecidos para estacionamiento de vehículos. Y no limitar la circulación de los espacios comunes.

- No se podrá cambiar la fachada externa del edificio.

- No está permitido tener animales NO domésticos.

- En el caso de los animales domésticos, se espera una tenencia responsable, esto significa que la presencia del animal no implique perjuicio para el resto de los habitantes del Complejo, y que los residuos generados por éstos, no podrán ser dejados en espacios comunes. Según lo establecido en el decreto 82/000 de Protección de los animales domésticos.

- La limpieza del edificio estará a cargo de todos los ocupantes quienes determinarán de qué manera se llevará a cabo la misma. En caso de que se decida, la Administración contratará los servicios de personas para realizar dichas tareas.

- La conservación y mantenimiento de sendas, veredas, calles, jardines, edificios e instalaciones colectivas.

- No serán permitidos los juegos infantiles en los corredores y escaleras. El CH tiene espacios específicos para esto.

- Cada copropietario debe efectuar en su unidad y a su costo las obras necesarias para la conservación y reparación de las mismas cuya omisión pueda ocasionar perjuicios en los bienes comunes o en una o más de las restantes unidades.

- Toda reclamación de los ocupantes deberá ser formalizada por escrito a la Administración a sus efectos.

¿Qué nos puede ayudar a mejorar el diálogo y resolver conflictos?

Un conflicto existe cuando tenemos ideas, objetivos, necesidades distintas y no llegamos a un acuerdo para su resolución. Sucede porque las personas podemos tener distintas formas de ver la realidad. Algunos conflictos frecuentes en la convivencia suelen ser problemas vinculados a la tenencia de mascotas, uso inadecuado de los espacios comunes, ruidos molestos, entre otros.

Para convivir mejor debemos respetar las normas de convivencia y negociar pautas comunes.

No es función de la Comisión Administradora, mediar o resolver problemas entre vecinos/as, pero en algunos casos podría contribuir a un mejor entendimiento entre las partes.

También puede consultarse en la guía orientadora para la convivencia y gestión de conflictos en los conjuntos habitacionales elaborado por la ANV o solicitar la intervención de un mediador.

Centro de mediación del poder judicial del Cerro, ubicado en Haití 1606 esq. Santín Carlos Rossi - Tel 2313 11 87, de lunes a viernes de 9:30 a 14:00 hs.

Defensoría de Vecinos y Vecinas, a través de las siguientes vías de comunicación:

- 29170042 - 08001616 - 098 187 301

- defensoria@defensordelvecinos.gub.uy

En caso de tratarse de conflictos que impliquen agresiones graves, delitos, etc, se deberán hacer las denuncias en las instituciones correspondientes.

¿Problemas entre viviendas?

Hay que tener el mayor cuidado posible al realizar una modificación o instalación nueva para no perjudicar a las viviendas contiguas. Si eso ocurriera quien origine el problema debe hacerse cargo de su reparación.

Si los conflictos derivan de problemas con el uso o mantenimiento de la vivienda (humedades, limpieza grasera, etc) existen mecanismos de reclamo si la solución no se encuentra a través del diálogo: Agencia Nacional de Vivienda e Intendencia de Montevideo o municipio, según corresponda. La CA solo recepciona reclamos en relación a los bienes comunes (espacios verdes, techo, ductos)

2. BIENES COMUNES

¿Qué son los bienes comunes y cómo los cuidamos entre todos y todas?

Sabemos que cada vecino/a del Complejo tiene derecho al uso y goce exclusivo de su vivienda. Pero a su vez existen bienes comunes que son compartidos por todos/as. El cuidado en conjunto de los bienes comunes genera beneficios y mejora la calidad de vida de todos los habitantes del Complejo.

Son bienes comunes del Complejo todos aquellos necesarios para la existencia, conservación y seguridad del edificio y los que permiten a todos/as y cada uno de los ocupantes el uso y goce de su propia vivienda.

Los bienes comunes son: el terreno del edificio; los cimientos y estructura; los muros y medianeras; los techos y azoteas; la fachada del edificio; los jardines y su equipamiento; el hall de acceso; los ductos, pozos de aire y luz; las escaleras; las instalaciones generales de agua y energía eléctrica, etc.

Ningún titular podrá hacer modificaciones en un bien común sin el consentimiento de los demás.

Cada propietario podrá servirse de los bienes comunes siempre que los utilice conforme a su destino y que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida al resto de los copropietarios usarlos según su derecho.

Al ser los bienes comunes de todos, su mantenimiento también es responsabilidad de todos y, tanto la necesidad de prever el financiamiento para el mantenimiento adecuado, como el pago de los gastos en que se deba incurrir para éste, debe dividirse entre todas las unidades del Complejo Habitacional.

La administración de los bienes comunes es responsabilidad de la Comisión Administradora. Esto significa que se encarga, a través del cobro de gastos comunes, de su correcto mantenimiento.

GASTOS COMUNES:

¿Qué son los gastos comunes y por qué debo pagarlos?

Es la recaudación mensual del dinero que paga cada familia por su vivienda y que habilita el funcionamiento y mantenimiento del conjunto. Se deben pagar para cubrir todos los gastos que se generan en común: consumo de agua, energía eléctrica de los lugares de uso común, limpieza de espacios comunes, servicios contratados de mantenimiento de jardín, sendas y veredas.

Ajuste de gastos comunes

Es importante pagarlos porque se debe prever el financiamiento para el cuidado y mantenimiento adecuado de los bienes comunes, responsabilidad de todos los habitantes, cualquiera sea su relación con la vivienda.

¿Quienes deben pagar los gastos comunes?

Todos los habitantes del Conjunto Habitacional que ocupen las viviendas ya sea de forma efectiva o ficta, sean copropietarios, promitentes compradores, arrendatarios o comodatarios.

¿Quiénes cobran los gastos comunes?

La comisión Administradora designada en acto eleccionario. La recaudación se realiza por los medios acordados (redes de cobranza y forma presencial)

¿Cómo se fija y cómo se actualiza el monto de los gastos comunes?

Se fija teniendo en cuenta el costo de uso y mantenimiento del CH, sumando los costos fijos, los eventuales y contemplando la capacidad de pago de sus habitantes. Dado que los costos van aumentando con el tiempo, se realizará al menos un ajuste anual de este importe que contemple la suba necesaria para cubrir todos los gastos. Esta suba se dará en el mes de xxx de cada año.

¿Qué pasa si no se pagan los GC?

La CA tiene la potestad de realizar convenios de pago, accesibles, según los montos adeudados, que nunca podrán ser mayor a 4 años de deuda. Por lo cual en caso de atraso, se podrá acordar con la CA un convenio de pago por escrito que satisfaga a las partes.

La CA tiene la obligación de notificar a la ANV de las deudas de los promitentes compradores y arrendatarios, a partir de tres cuotas impagas la CA iniciará expediente en la ANV. Su única competencia ante esta situación, será realizar los convenios mencionados e informar a la ANV sobre el convenio.

La CA no podrá realizar la nota de buen vecino/a solicitada por la ANV a aquellos/as vecinos/as que mantengan deuda de gastos comunes. En caso de realizar un convenio de pago y estar al día con el mismo, la nota será emitida por la CA.

En caso de no pago, las unidades que no están escrituradas y mantienen vinculación con la ANV, se puede llevar a la rescisión del compromiso de compra venta y posterior juicio de desapoderamiento del bien. En caso de contrato de arrendamiento o comodatario también actúa la ANV.

A su vez, la CA tiene la obligación de suspender el voto de los habilitados, cuando éstos presenten más de tres meses de atraso en el pago de los gastos comunes, excepto que hayan celebrado convenio sobre la deuda y estén al día en el pago del mismo.

En caso de las unidades escrituradas, la copropiedad tiene la potestad de generar un proceso judicial a fin de ejecutar el cobro de lo adeudado.

¿Cómo se actualiza la deuda por gastos comunes?

La deuda de gastos comunes se actualizará de acuerdo a lo previsto por el Decreto-Ley Nº 14.500:

• Se actualiza en función de la evolución del Índice de Precios al Consumo (IPC) que figura en www.ine.gub.uy.

• La actualización se aplica aunque el pago no se reclame por vía judicial. Devengará una tasa de interés del 12% anual, no capitalizable, calculado sobre el valor actualizado de la deuda.

Las deudas por expensas y gastos comunes prescriben en cuatro años.

¿Qué es el Fondo de Reserva?

El Fondo de reserva son los recursos destinados al mantenimiento y reparación de los bienes comunes. Es fundamental para el mantenimiento del Complejo y se cobra junto con los Gastos Comunes. Su destino es para mejoras y reparaciones de la estructuras de mayor proporción a los gastos de mantenimiento diarios.

A modo de ejemplo el Fondo de reserva se utiliza para el mantenimiento o reparación de azoteas, medianeras, fachadas, instalaciones colectivas, entre otros.

3. Rol de las Comisiones Administradoras

¿Qué es y cuál es el rol de las comisiones administradoras (CA)

En cada Complejo Habitacional funcionará una Comisión Administradora, quien gestionará el mismo, debiendo cumplir y hacer cumplir los reglamentos vigentes.

Podrán ser electores y electos como integrantes de la Comisión Administradora, los copropietarios, promitentes compradores y arrendatarios de la ANV, siempre y cuando estén al día con el pago de la vivienda ante la ANV , los gastos comunes y fondo de reserva.

¿Qué se espera de la CA?

Se prevé que los espacios y bienes comunes sean administrados por la CA, que deberá encargarse de cuidar las condiciones de uso y el mantenimiento. Se espera que gestione el dinero recaudado por gastos comunes, pagando servicios del Complejo, personal de limpieza y mantenimiento. Que sean referentes para las y los vecinos en temas relacionados a gestiones ante la ANV, uso de espacios comunes, recursos barriales, etc.

La CA podrá recibir reclamos, consultas y solicitudes de los vecinos/as de diferente índole, pero no podrá dar respuesta a todas.

Los temas de convivencia entre vecinos linderos, por temas de uso de la vivienda, etc. no son competencia de la CA. Así como lo referido al cuidado interno de cada bloque, (limpieza, vidrios rotos, etc) le corresponde a los vecinos de ese Bloque. Por lo cual, el mantenimiento y cuidado del Complejo en general no es solo responsabilidad de la CA, sino de todos y cada uno de los habitantes del Complejo.

¿Cómo funciona la CA?

Las Comisiones se reunirán por lo menos una vez por mes . El plazo de duración en sus funciones será de dos años, y los cargos son rotativos y honorarios.

Las decisiones de las CA se adoptarán por mayoría absoluta de los presentes; llevarán los registros correspondientes en libros de actas y elaborarán reportes contables.

¿Qué facultades tiene?

Ejercerán las funciones de Administración de los Complejos Habitacionales, debiendo cumplir y hacer cumplir el Reglamento de Uso, Funcionamiento y Administración, dirigiendo las Asambleas Ordinarias y/o Extraordinarias y el Reglamento por el cual se rigen.

Deberá fijar el presupuesto de gastos comunes y fondo de reserva para el ejercicio que se inicia. Establecer y cobrar el monto de las cuotas correspondientes a cada unidad así como la cantidad que se pueda disponer para realizar obras urgentes de conservación y reparación de los bienes comunes. La recaudación de gastos comunes se realiza por los medios acordados (redes de cobranza y forma presencial).

Mantener al día el pago de impuestos nacionales o municipales que correspondan al inmueble, así como los consumos de luz y agua que correspondan al Complejo.

Suspender el derecho a voto de los habilitados. Ello ocurrirá cuando éstos presenten más de tres meses de atraso en el pago de los gastos comunes y Fondo de Reserva, excepto que hayan celebrado convenio sobre la deuda.

Recepcionar consultas y reclamos planteadas por habitantes. Velar por la conservación y mantenimiento de bienes comunes.

4. Mantenimiento de la vivienda y del conjunto

Cada familia es responsable del mantenimiento de su vivienda, para que sus habitantes vivan de manera cómoda y saludable.

Mantener el buen estado de la vivienda tiene consecuencias directas en la calidad ambiental que habitamos a diario, contribuyendo al buen estado de salud de los habitantes. Las acciones de mantenimiento en general requieren bajo costo y evitan a futuro arreglos mayores y más costosos.

En este tipo de conjunto donde las viviendas están en contacto con otras a través de los pisos, paredes, techos e instalaciones, mantener el buen estado de éstos evita generar conflictos en las viviendas contiguas.

¿Cómo mantener la vivienda?

Sobre este tema existe abundante información en la "Guía para el buen uso y mantenimiento" de la ANV.

¿Problemas entre viviendas?

Hay que tener el mayor cuidado posible al realizar una modificación o instalación nueva para no perjudicar a las viviendas contiguas. Si eso ocurriera quien origine el problema debe hacerse cargo de su reparación.

Por reclamos entre viviendas, lo primero es intentar llegar a un acuerdo con el vecino/a correspondiente, también se puede acudir a la ANV, a la Intendencia o al municipio. La CA solo recepciona reclamos en relación a los bienes comunes (espacios verdes, techo, ductos)